Aval y solvencia para alquilar

El piso te gusta, la habitación tiene ventana, los compañeros parecen buena gente. Y entonces llega el mensaje: «mándame las tres últimas nóminas, la vida laboral y un avalista». Si es la primera vez que alquilas, la reacción normal es preguntarse si eso es lo habitual, si es legal, y qué haces si no tienes ninguna de las tres cosas. Esta guía es para ese momento.

Por qué te piden papeles

Vale la pena empezar por aquí, porque entenderlo cambia la conversación. Un propietario que te entrega las llaves está confiando en cobrar durante meses a alguien a quien ha visto veinte minutos. Lo que pide son señales de que vas a poder pagar.

Eso no significa que pueda pedir cualquier cosa, ni que tú tengas que darlo todo. Significa que la conversación tiene un motivo razonable detrás y que se puede negociar mejor sabiendo cuál es.

Solvencia: qué es y con qué se acredita

Solvencia es, en román paladino, la capacidad de pagar la renta cada mes. La ley no dice qué papeles puede pedirte el propietario: nómina, vida laboral, matrícula o aval son práctica del mercado, no una lista legal. Los documentos habituales para acreditarla son estos:

• Nómina y contrato de trabajo, si trabajas por cuenta ajena.
• Declaración de la renta o modelo trimestral, si eres autónomo.
• Vida laboral, que muestra continuidad más que cantidad.
• Matrícula universitaria o carta de admisión, si eres estudiante: no demuestra ingresos, pero sí que vas a estar ahí el curso entero.
• Justificante de beca, cuando la hay.

El aval no es la fianza

Se confunden constantemente y son cosas distintas.

La fianza es un dinero que tú entregas al firmar y que responde de los daños y los impagos. En el alquiler de vivienda, la ley la fija en una mensualidad y obliga al propietario a depositarla en el organismo autonómico correspondiente (artículo 36 de la LAU): es la garantía más regulada de las tres.

El aval es otra persona —o un banco— que se compromete a pagar si tú no pagas. No sale dinero de tu bolsillo al firmar, pero sí compromete el de alguien. Y dentro del aval hay dos mundos:

Aval personal. Alguien de tu entorno, normalmente familia, firma como avalista. Por defecto, quien avala podría pedir que primero se reclame al inquilino. Pero en el alquiler casi siempre se pacta un aval solidario, con renuncia a ese orden y a repartir la deuda entre varios avalistas —es lo habitual—, así que el propietario puede reclamarle directamente a esa persona sin haber intentado cobrarte a ti primero. Conviene que quien firma sepa exactamente eso antes de firmar.

Aval bancario. El banco inmoviliza una cantidad tuya y garantiza el pago. Es el más sólido para el propietario y el más caro para ti: hay comisión de apertura y el dinero se queda bloqueado.

Hasta dónde pueden pedir

Además de la fianza legal, las partes pueden acordar garantías adicionales: un aval bancario, un aval personal reforzado o un depósito extra. En el arrendamiento de vivienda con contrato de hasta cinco años (siete si el propietario es una empresa), la ley pone un tope a esas garantías adicionales: todas juntas no pueden superar dos mensualidades de renta (artículo 36.5 de la LAU). Es un límite que introdujo el Real Decreto-ley 7/2019 y que no ha cambiado desde entonces.

Ese tope está pensado para el alquiler de una vivienda entera como residencia habitual. Si alquilas solo una habitación, cómo se califique el contrato decide si el límite se aplica de forma automática o no: conviene comprobarlo antes de firmar, no darlo por hecho.

Hay además un límite distinto y más estricto que a veces se pasa por alto: en ningún caso el propietario puede exigirte el pago anticipado de más de una mensualidad de renta (artículo 17.2 de la LAU). Es una prohibición aparte del tope de las garantías adicionales, y se aplica igual.

Si te piden fianza, aval bancario y dos meses de garantía a la vez, merece la pena sumar y comprobar si el total pasa del tope antes de decir que sí.

Lo que no pueden hacer

No pueden descartarte por quién eres. Denegar un alquiler por origen, nacionalidad, etnia, religión, orientación, discapacidad, edad o situación familiar no es un criterio de solvencia: es discriminación, y la Ley 15/2022 lo prohíbe expresamente en el acceso a la vivienda. Si crees que te ha pasado, puedes acudir a la Autoridad Independiente para la Igualdad de Trato y la No Discriminación; la Ley 12/2023 refuerza además ese derecho en materia de vivienda.

No pueden quedarse con todo lo que enseñas. Una cosa es que te pidan ver un documento para comprobar un dato y otra que guarden copia de tu DNI, tus nóminas y tu vida laboral sin necesidad. El principio de minimización de datos del RGPD y la Ley Orgánica 3/2018 también se aplican a un alquiler: solo pueden pedir y conservar los datos que hagan falta para decidir.

Si eres estudiante y no tienes nómina

Es la situación más común y no es un callejón sin salida.

Lo que funciona: matrícula más avalista, que es la combinación estándar; algún pago adelantado adicional, siempre dentro de los límites legales de garantías y sin superar nunca una mensualidad por adelantado; o un tercero que figure como arrendatario —normalmente un padre o una madre— con lo que eso implica, porque entonces quien responde del contrato es esa persona.

Esa última opción tiene un matiz importante: si quien firma el contrato no va a vivir en el piso, el contrato puede salir del régimen de vivienda habitual que protege la LAU, y con ello perder la duración mínima y las prórrogas que ese régimen garantiza. Conviene valorarlo antes de optar por esta vía.

Y lo que a medio plazo pesa más que cualquier papel: tener un historial. Quien ya ha alquilado antes y puede enseñar que pagó y dejó el piso bien tiene una conversación distinta con el siguiente propietario. En doMate, la reputación que construyes desde la primera visita y a lo largo de cada estancia viaja contigo, y ayuda especialmente si quieres buscar piso compartido sin historial previo.

La fianza queda fuera del tope. Todas las garantías adicionales —aval bancario, depósito extra u otro aval usado como garantía— se suman entre sí y no pueden superar dos mensualidades juntas (artículo 36.5 de la LAU). Aparte, el pago anticipado nunca puede superar una mensualidad (artículo 17.2 de la LAU).