Decreto de vivienda 2026: qué cambia si compartes piso o alquilas una habitación
El Real Decreto-ley 26/2026 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y menciona de forma expresa el arrendamiento de una habitación. Repasamos, artículo por artículo, qué dispone y qué significa para quien comparte piso.
El Boletín Oficial del Estado publicó el 30 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Lo aprobó el Consejo de Ministros del 29 de septiembre, a propuesta de la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana junto a otros tres ministerios. Su artículo 3 modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y varios de los cambios afectan de forma directa al piso compartido: el texto menciona expresamente el arrendamiento de una habitación.
Este artículo recoge lo que dice el articulado, sin interpretaciones. Si alquilas una habitación, compartes piso o estás pensando en hacerlo, aquí tienes los puntos que más te pueden interesar.
Estado de la norma. El Real Decreto-ley 26/2026 entra en vigor el 1 de octubre de 2026, el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (disposición final undécima). Como todo real decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso de los Diputados: la convalidación está pendiente. Este texto se redactó el 30 de septiembre de 2026 y refleja únicamente lo publicado ese día.
La habitación entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos
El nuevo artículo 2.1 de la LAU establece: «Se considera arrendamiento de vivienda habitual aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda». El artículo 2.3 hace lo mismo con el arrendamiento de vivienda temporal.
En la práctica, el texto nombra de manera expresa el arrendamiento parcial de una habitación dentro de la definición de vivienda habitual. Si quieres repasar cómo funcionan los contratos cuando cada inquilino firma el suyo, tienes el detalle en nuestro artículo sobre alquilar un piso por habitaciones.
Suma de rentas: el límite en un piso alquilado por habitaciones
El nuevo artículo 17.9 de la LAU dispone: «En los contratos de arrendamiento parcial por habitaciones o estancias, la suma de las rentas pactadas en los contratos parciales que se encuentren vigentes de forma simultánea sobre la misma vivienda no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa».
El mismo apartado añade que, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, la renta unitaria o, en su defecto, la suma de las rentas parciales debe respetar las limitaciones de los apartados 6, 7 y 8 del artículo 17.
Ejemplo numérico. Es aritmética inventada para ilustrar el mecanismo y no un dato de mercado. Si la renta del contrato unitario de una vivienda completa fuese de 1.000 euros al mes, tres contratos parciales simultáneos de 330 euros sumarían 990 euros, dentro del límite. Tres contratos parciales de 350 euros sumarían 1.050 euros, por encima.
Contratos de temporada: causa, plazo y sucesión
El nuevo artículo 7.2 de la LAU dispone que los contratos temporales «deberán prever de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario». Esa causa «deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia». Si el contrato no recoge una causa de temporalidad debidamente prevista, pierde su naturaleza temporal y queda sometido al título en las mismas condiciones que los contratos de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.
El nuevo artículo 9 bis fija que la duración del contrato temporal «deberá ser superior a treinta y un días, y no exceder como regla general de doce meses». Según su apartado 2, si la duración excede de doce meses sin justificación, o si se renuevan o se suceden más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Para quien se plantea un contrato de temporada, por ejemplo por un curso o una estancia de intercambio, la guía del contrato de temporada explica cómo funciona este tipo de contrato.
Desistir y dejar constancia del estado de la vivienda
El artículo 11 de la LAU recoge dos supuestos de desistimiento, ambos sin indemnización. En vivienda habitual, el arrendatario puede desistir una vez transcurridos seis meses, avisando con treinta días de antelación. En el arrendamiento temporal, puede hacerlo «una vez que haya transcurrido al menos un mes desde su formalización, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de diez días».
El nuevo artículo 36.7 añade que, a la finalización del contrato, las partes deberán dejar constancia por escrito del estado de la vivienda en el momento de la entrega de la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas. Si ese documento no se suscribe, o si no refleja desperfecto alguno, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en estado adecuado de conservación.
Conviene tenerlo presente al firmar: en cómo firmar un contrato en un piso compartido repasamos qué revisar antes de poner la firma.
Gastos de gestión y garantía adicional
El nuevo artículo 20.2 de la LAU establece: «Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación».
El artículo 36.5 se refiere a la garantía adicional a la fianza. Dispone que no puede exceder de dos mensualidades en vivienda (contratos de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) y de una mensualidad en los arrendamientos temporales. Añade que «en ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas».
Este límite se refiere a la garantía adicional, no a la fianza, y no es específico de las habitaciones. Para entender qué es la fianza y cómo se gestiona, consulta la guía de la fianza.
Reparaciones y actualización de la renta
El nuevo artículo 21.5 regula los daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad. El arrendatario puede requerir por escrito la reparación con un presupuesto razonable. Si no hay respuesta en plazo o hay una negativa injustificada, puede ejecutar las obras y descontar su importe de las rentas futuras, con el coste acreditado documentalmente.
El artículo 18.1 dispone que, en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos, y que el incremento no puede exceder del IRAV.
Qué ocurre con los contratos ya firmados
La disposición final quinta prevé una prórroga extraordinaria para los contratos de vivienda habitual vigentes cuya prórroga obligatoria o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028. Se aplica a solicitud del arrendatario, siempre que esté al corriente de pago y lo haya estado los ocho meses anteriores. Se concede por plazos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, y mantiene los términos del contrato.
El arrendador debe aceptarla salvo excepciones tasadas: un acuerdo distinto, un contrato nuevo o la necesidad acreditada de ocupar la vivienda. No se aplica si las partes acuerdan renovar con una renta al menos un 5 % inferior. Para repasar cómo encajan las prórrogas en el resto del contrato, consulta la guía de duración y prórrogas.
La disposición final sexta se refiere a las actualizaciones anuales de renta que correspondan entre la entrada en vigor y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento alguno. En los demás casos rige el nuevo pacto y, a falta de pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
Resumen: qué dispone el texto desde el 1 de octubre
| Aspecto | Qué dispone desde el 1 de octubre de 2026 | Referencia |
|---|---|---|
| Habitación | El arrendamiento parcial de una habitación se incluye en la definición de vivienda habitual (y en la de temporal) | Art. 2.1 y 2.3 LAU |
| Suma de rentas | La suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos no puede exceder la renta del contrato unitario de la vivienda completa | Art. 17.9 LAU |
| Causa de temporada | Debe constar en el contrato, ser real y acreditable, y la carga de la prueba recae en el arrendador | Art. 7.2 LAU |
| Duración temporal | Más de treinta y un días y, como regla general, no más de doce meses | Art. 9 bis LAU |
| Contratos temporales sucesivos | Más de dos consecutivos, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda: el primero se entiende de vivienda habitual | Art. 9 bis.2 LAU |
| Desistimiento | Vivienda habitual: tras seis meses, con treinta días de aviso. Temporal: tras un mes, con diez días de aviso. Sin indemnización | Art. 11 LAU |
| Gastos de gestión y formalización | No pueden repercutirse al arrendatario, ni directa ni indirectamente | Art. 20.2 LAU |
| Garantía adicional | Hasta dos mensualidades en vivienda y una en temporal; no puede exigirse seguro de impago | Art. 36.5 LAU |
| Estado al salir | Documento de finalización firmado por ambas partes; sin él, o sin desperfectos reflejados, se presume entrega en estado adecuado | Art. 36.7 LAU |
| Reparaciones | Requerimiento escrito y, si no hay respuesta o hay negativa injustificada, obras descontables de rentas futuras | Art. 21.5 LAU |
Qué queda pendiente
La convalidación por el Congreso de los Diputados está pendiente y este artículo no anticipa su resultado. El Gobierno ha anunciado un segundo decreto de vivienda que, a la hora de publicar este texto, no consta en el Boletín Oficial del Estado; por eso no describimos su contenido. Actualizaremos este artículo cuando haya información publicada en fuente oficial.
Fuentes y aviso. Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Boletín Oficial del Estado núm. 241, de 30 de septiembre de 2026, identificador BOE-A-2026-20266: texto oficial en el BOE. doMate informa y no asesora: este artículo es información general a fecha de 30 de septiembre de 2026 y no sustituye el consejo de un profesional del derecho.